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La Loi Malraux

La Loi Malraux

Présentation de la Loi Malraux

La loi Malraux a été initialement votée le 4 août 1962 et révisée en 1995 puis en 2009.

L'objectif est la protection du patrimoine historique et architectural de la France par le biais de la rénovation d'immeubles anciens.

Principe de la défiscalisation loi Malraux

L'investisseur, sous réserve d'un engagement de location pendant 9 ans, les dépenses de restauration complète d'immeubles bâtis situés dans un secteur sauvegardé, une ZPPAUP, ou quartier ancien dégradé, ouvrent droit à une réduction d'impôt sur le revenu.

Il bénéficie d'une réduction d'impôts de 27 à 36 % du montant des travaux étalé au maximum sur 4 ans, dans la limite annuelle de 100 000 € de travaux La loi Malraux permet donc une réduction d'impôt plafonnée à 144 000 euros sur 4 ans.

Si le propriétaire de l'immeuble ancien est une SCPI ou une SCI, les porteurs de parts bénéficient de l'avantage de la loi Malraux au prorata de leur nombre de parts.

Loi Malraux : les conditions

Un immeuble situé dans un quartier de patrimoine architectural

L'immeuble doit être situé :

  • Soit dans un secteur sauvegardé tel que défini par le Code de l'urbanisme (disposition qui concerne les quartiers ayant un caractère historique ou esthétique),
  • Soit dans une ZPPAUP (Zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager),
  • Soit dans un quartier ancien dégradé, dans le cadre de la loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion, si la restauration a été déclarée d'utilité publique (dispositif valable jusqu'en 2016).

Une rénovation complète en vue de la location

Pour bénéficier de la défiscalisation Malraux, l'immeuble doit :

  • Faire l'objet d'une restauration complète,
  • Obtenir une autorisation du préfet pour les travaux, après avis de l'architecte des bâtiments de France,
  • Etre mis en location nue pendant une durée de 9 ans à compter de sa restauration, et ce, dans les 12 mois qui suivent l'achèvement des travaux (pour les biens détenus par une SCI ou une SCPI, les associés doivent conserver leurs parts pendant 9 ans) : un engagement écrit de louer est à envoyer au fisc,
  • Etre loué pour un usage d'habitation à titre de résidence principale (les locaux qui étaient à usage professionnel avant la rénovation peuvent continuer à être loués pour un usage professionnel),
  • Ne pas être loué à un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable (ou d'un des associés de la société civile).

À noter : La défiscalisation Malraux ne permet pas de transformer des locaux d'habitation en locaux professionnels.

Le propriétaire peut agir seul ou au sein d'une Association foncière urbaine (AFU). En revanche, la propriété du bien immobilier ne peut pas avoir été démembrée.

Calcul de l'avantage fiscal de la loi Malraux

Les dépenses de restauration prises en compte

Les charges et dépenses suivantes ouvrent droit à la réduction d'impôt de la loi Malraux :

  • Travaux imposés par l'autorité publique : démolition, restauration de toitures ou de murs extérieurs, réaffectation à l'habitation,
  • Travaux de réparation :
    • Travaux de réfection de toitures ou de murs extérieurs,
    • Travaux de réaffectation à l'habitation d'un immeuble originellement destiné à l'habitation et qui avait perdu cet usage.
  • Travaux d'amélioration de l'habitat,
  • Travaux d'aménagement des combles, des greniers ou des parties communes, en vue de les rendre habitables,
  • Travaux de mise en conformité (accès des personnes handicapées, amiante...),
  • Taxe foncière,
  • Primes d'assurance,
  • Frais de gestion.

De plus, sont prises en compte les dépenses supportées jusqu'au 31 décembre de la 4e année qui suit :

  • Soit la délivrance du permis de construire
  • Soit l'expiration du délai d'opposition à la déclaration préalable.

Sont exclus :

  • Les frais de construction,
  • Les frais de reconstruction,
  • Les frais d'agrandissement,
  • Le prix d'acquisition du bien immobilier.

La réduction d'impôt Malraux

Les dépenses ci-dessus constituent la base de la réduction d'impôt Malraux. Seules les dépenses effectivement supportées par le particulier ouvrent droit à la réduction d'impôt. Il faut donc en déduire toutes les aides ou subventions accordées pour les travaux de rénovation.

Deux taux de réduction d'impôt peuvent s'appliquer :
- Pour les immeubles situés dans un secteur sauvegardé : 36 % du total des dépenses,
- Pour les immeubles situés en ZPPAUP : 27 % du total des dépenses.

Les dépenses qui ouvrent droit à la réduction sont prises en compte dans la limite annuelle de 100 000 €, pendant 4 années.

Le contribuable peut donc bénéficier d'une réduction d'impôt annuelle de 27 000 ou 36 000 € par an, 4 années de suite.

La réduction d'impôt loi Malraux est compatible avec le dispositif Duflot rénové (dit aussi Duflot ancien). Mais elle n'est pas compatible avec les autres lois de défiscalisation et ne permet pas d'imputer des déficits fonciers aux revenus déclarés.

À noter : la défiscalisation Malraux n'entre plus dans le plafonnement global des niches fiscales depuis l'imposition des revenus 2013 pour tout investissement réalisé à partir du 1er janvier 2013 (date de dépôt de permis de construire ou de déclaration de travaux).

Caractéristiques de la loi Malraux

Caractéristiques
Avantage fiscal- L'investisseur bénéficie grâce à la loi Malraux d'une réduction d'impôt à hauteur de 27 à 36 % des travaux effectuées dans l'année plafonné à 100 000 euros de travaux, lorsque le bien immobilier est situé en ZPPAUP.
- Lorsque l'investissement est situé en secteur sauvegardé, l'économie d'impôt annuelle est fixée 40 % des travaux de l'année toujours plafonnée à 100 000 € de travaux.
Points à respecter- Louer le logement nu, à usage de résidence principale du locataire, pendant une durée de neuf ans.
- Trouver un locataire dans les 12 mois qui suivent la fin des travaux.
- Pas de location possible avec un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable
- Si le logement est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés la location ne peut pas être conclue non plus avec l'un des associés ou un membre de son foyer fiscal, un ascendant ou un descendant d'un associé.
Logements concernésZPPAUP : logements situés dans une zone qui peut-être définie autour des Monuments Historiques et dans les quartiers, sites et espaces à protéger ou à mettre en valeur pour des motifs d'ordre esthétique, historique ou culturel.
Secteur sauvegardé : logements présentent un caractère historique, esthétique ou de nature à justifier la conservation, la restauration et la mise en valeur de tout ou partie d'un ensemble d'immeubles bâtis ou non.
Récupération de T.V.A.Non, pas de récupération de la T.V.A.
Amortissement du bienNon pas de possibilité d'amortissement
Possibilité de déduction des charges locativesOui
Implantation géographique du bien immobilierPas de limitation géographique. Mais doit être situé dans les zones définis par ZPPAUP ou les secteurs sauvegardés.
Validité de la loiDispositif Loi Malraux mis en place depuis de 1962. La dernière modification intervient depuis la loi de Finances de 2009. Les nouvelles mesures sont en vigueur depuis le 1er Janvier 2009.
Report des réductions d'impôtsOui sur les trois années suivantes. (Réduction d'impôt plafonnée à 100 000 euros par an)
Nombres d'investissements autorisésPas de limitation

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