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La SCPI

La SCPI

Présentation des SCPI

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) sont des sociétés d'investissements collectifs ayant pour objet l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif grâce à l'émission de parts dans le public.

Les SCPI bénéficient de l'avantage de la transparence fiscale.

Le rendement de ce placement se mesure par le revenu distribué aux associés mais également par la variation du prix des parts dans la perspective d’une plus-value.

L’acquisition de parts de SCPI permet à l’investisseur d’effectuer un placement proche de celui de la « pierre », et ainsi d’obtenir des revenus liés à la détention d’un patrimoine immobilier tout en ayant la possibilité d’investir des sommes modestes.

À noter que l’acquisition de part de SCPI peut s’effectuer à crédit. L’investisseur peut ainsi déduire les intérêts d’emprunt de ses revenus fonciers.

Le principe des SCPI

Objet

La SCPI a pour objet exclusif l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif. Les sommes collectées peuvent donc être affectées :

  • à l'acquisition de locaux à usage commercial ou d'habitation, mis en location ;
  • à l'acquisition des équipements et installations nécessaires à l'utilisation des immeubles,
  • à des travaux d'entretien, de réparation, d'amélioration, d'agrandissement et de reconstruction, à titre accessoire et dans une certaine limite.

Type de SCPI

On distingue deux catégories de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) :

  • les SCPI détenant un patrimoine composé d'immeubles à usage commercial (bureaux, entrepôts, boutiques, etc.). Ces actifs génèrent des revenus supérieurs à ceux de l'immobilier d'habitation et ont pour principal objectif la distribution des revenus (SCPI de rendement). Elles représentent la plupart des SCPI présentes sur le marché.
  • les SCPI détenant un patrimoine à usage d'habitation (appartements, résidences, etc.). On trouve deux types de sous-catégorie : les SCPI de plus-values et les SCPI avec des dispositifs fiscaux de faveur.

Le fonctionnement des SCPI

Fonctionnement

  • Capital de la société
    Le capital des SCPI ne peut être inférieur à 760 000 €. Il est divisé en parts nominatives d'une valeur nominale au moins égale à 150 € (CMF. art. L.214-53). Les parts détenues par les fondateurs de la SCPI doivent représenter une valeur totale au moins égale au capital minimal.Les SCPI sont des sociétés à capital fixe ou à capital variable.

    • Société à capital fixe
      La SCPI à capital fixe accroît progressivement son capital par des augmentations de capital jusqu'à atteindre le plafond du capital prévu dans les statuts. Une fois atteint, ce dernier est figé.
    • Société à capital variable
      La SCPI à capital variable émet et rachète des parts à tout moment. Cette variation est toutefois encadrée par un capital plafond et un capital plancher.
  • Souscription des parts
    Le prix de souscription des parts est déterminé sur la base de la valeur de reconstitution arrêtée annuellement par la société de gestion.La valeur de reconstitution est calculée à partir de la valeur des actifs de la société augmentée des commissions et des frais nécessaires à l’acquisition des biens, et en fonction du nombre de parts émises.

    A noter que tout écart entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution des parts supérieur à 10% doit être justifié par la société de gestion et notifié à l'Autorité des Marchés Financiers (AMF).

  • Cession des parts
    La société de gestion doit tenir un registre des cessions qui récapitule les offres de cession et les demandes d'acquisition portées à la connaissance de la société.La société de gestion procède régulièrement à l'établissement d'un prix de cession des parts grâce à la confrontation des ordres inscrits sur le registre. Le prix d'exécution correspond au prix auquel s'échange la plus grande quantité de parts.

    Aucun agrément ne doit être imposé en cas de succession, de liquidation de communauté de biens entre époux ou de cession soit à un conjoint, soit à un ascendant ou à un descendant. En revanche, les cessions de parts à un tiers peuvent être soumises à agrément par une clause dans les statuts.

Organes de gestion de la SCPI

  • Société de gestion
    Comme pour tout organisme de placement collectif, la gérance de la SCPI est confiée à une société de gestion désignée par les statuts ou par l’assemblée générale (CMF, art. L.214-66).La société de gestion est soit une société anonyme dont le capital ne peut être inférieur à 225 000 €, soit une société en nom collectif si au moins un des associés est une SA avec un capital minimum de 225 000 €. Cette société est agréée par l'AMF qui a pour objectif de contrôler, à tout moment, le respect des engagements formulés dans le dossier de demande d'agrément.

    La société doit présenter des garanties suffisantes quant à la qualité de son organisation, ses moyens techniques et financiers, l'honorabilité et l'expérience de ses dirigeants. De plus, la société se doit d’agir dans l'intérêt exclusif des souscripteurs sans recevoir en contrepartie des fonds pour le compte de la SCPI.

    La rémunération de la société est égale à des commissions prises sur les sommes recueillies lors des augmentations de capital, sur le prix de vente des parts ainsi que sur les produits locatifs.

  • Conseil de surveillance
    A côté de la société de gestion, figure un conseil de surveillance. Ce dernier est composé d’au moins sept associés désignés en assemblée générale ordinaire. Son rôle est d'assister la gestion de la société ainsi que de procéder aux vérifications et contrôles estimés nécessaires en ayant la possibilité de donner son autorisation ou son avis sur certaines opérations.Le conseil de surveillance est également chargé de publier un rapport sur la gestion de la société.
  • Commissaire aux comptes
    Le commissaire aux comptes est désigné par l'assemblée générale ordinaire des associés lors de la constitution de la SCPI. Sa mission est de certifier et vérifier la sincérité des comptes annuels et des informations communiquées aux associés.

Associés

Lorsqu’une personne acquiert des parts de SCPI il devient associé de la société. Comme tout autre associé, l’investisseur dispose alors de plusieurs droits et obligations. L’associé a ainsi un droit d'information, un droit de vote dans les assemblées et un droit aux bénéfices.

En contrepartie, l’associé est responsable à l’égard des tiers des dettes de la société dans la limite de 2 fois le montant des parts qu’il possède dans la société (sauf dispositions contraires dans les statuts).

À noter que la société doit obligatoirement, afin de limiter les risques financiers, souscrire un contrat d'assurance garantissant sa responsabilité civile du fait des immeubles dont elle est propriétaire.

  • Droit d'information
    Les porteurs de parts ont le droit d'être informés sur l'activité de la société, notamment avant la tenue des l'assemblées générales. Ainsi dans les 15 jours avant cette réunion, les documents suivants doivent leur être adressés :

    • Rapport, bulletin ou circulaire de la société de gestion, du conseil de surveillance et/ou du commissaire aux comptes ;
    • Formulaires de vote par correspondance ou par procuration ;
    • Les procès-verbaux des assemblées générales

    Les associés de la SCPI ont la possibilité de participer aux assemblées ou de s'y faire représenter. Les statuts ne peuvent limiter cette faculté sous peine de sanctions civiles et pénales.

  • Droit aux bénéfices
    Le montant des bénéfices distribués aux associés est déterminé lors de l’assemblée générale. A défaut d'indications statutaires, la part de chaque associé dans les bénéfices est proportionnelle à sa part dans le capital social.

Transformation des SCPI en OPCI

Les organismes de placement collectif immobilier sont des produits de placement dans l’immobilier. Les OPCI peuvent être, soit des fonds de placement immobilier (FPI), soit des sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable (SPPICAV).

Les OPCI investissent majoritairement dans des actifs immobiliers, mais l'objectif est néanmoins de leur conférer une liquidité importante de part un ratio de liquidités de 10 % au minimum.

La transformation des SCPI en OPCI est possible : la SCPI peut transmettre son patrimoine par voie de scission à plusieurs OPCI (FPI ou SPPICAV).

Les SCPI disposent d'un délai de cinq ans, à compter de l'homologation des dispositions du règlement général de l'AMF relatifs aux OPCI, pour qu'une AGE se prononce sur la possibilité de transformation en OPCI (CMF. art. L214-84-2).

La transformation de la SCPI en OPCI doit se faire sans frais directs ou indirects pour le porteur de parts. Pour les actionnaires de la SCPI, cette opération est considérée comme intercalaire : les plus-values latentes constatées à l'occasion de la transformation bénéficient d'un sursis d'imposition jusqu'à la date de cession ultérieure des parts ou actions reçues à cette occasion.

De plus, aucun droit d'enregistrement, taxe de publicité foncière et salaire du conservateur, ne s'applique aux transferts de biens, droits et obligations résultant de la transformation des SCPI en OPCI.

À noter que les OPCI ne remplacent pas les SCPI. Des SCPI peuvent toujours être créées et il est toujours possible de procéder à des augmentations de capital. Les deux régimes cohabitent (voir rubrique Téléchargement).

Fiscalité des SCPI

Comme dans toutes autres sociétés, le montant des bénéfices distribués aux associés est déterminé lors de l'assemblée générale de la SCPI. Ces dividendes correspondent aux loyers perçus par la société et, plus accessoirement, à des revenus de placements (disponibilités).

Par ailleurs, suite à la cession des parts, l’associé peut être amené à payer l’impôt sur les plus-values réalisées.

Recettes locatives

Les associés personnes physiques sont imposés au titre des revenus qu’ils perçoivent du fait de la détention de part de SCPI. Ces revenus sont imposés au barème progressif de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers.

  • Micro-foncier
    Les associés de la SCPI ont la possibilité de bénéficier du régime micro-foncier sous réserve de respecter certaines conditions :

    • Revenu brut foncier annuel inférieur ou égal à 15 000 € ;
    • L’associé détient par ailleurs en direct au moins un immeuble locatif imposable dans la catégorie des revenus fonciers ;
    • La SCPI ne bénéficie pas d’un régime fiscal particulier (Duflot, Malraux, Scellier, Borloo, etc.).

    La limite de 15 000 € s’apprécie pour l’ensemble des revenus fonciers du foyer fiscal.

    Il convient, du fait de l’abattement forfaitaire de 30 % appliqué dans le cadre du régime micro-foncier, que l’associé ne peut opérer aucune autre déduction sur le revenu imposable (par exemple les intérêts d’emprunt en cas d’acquisition par emprunt).

  • Régime réel
    Le régime réel s’applique lorsque :

    • Les revenus fonciers sont supérieurs à 15 000 € ;
    • Ou, si le contribuable est soumis de plein droit au régime « micro-foncier » mais a opté pour ce régime ;
    • Ou, si le contribuable ne dispose pas d’autres revenus fonciers que ceux provenant des SCPI.

    Le revenu foncier est égal à la différence entre le montant du revenu brut et le total des charges déductibles.

    On peut déduire du revenu brut foncier les différentes charges admises en matière de revenus fonciers (frais de gérance, rémunération des concierges, travaux d'entretien,etc.). Ces charges sont communiquées chaque année par la société de gestion aux associés.

    L'associé peut également déduire les intérêts d’emprunts contractés pour l'acquisition des parts.

    Rappel : Si la somme des revenus fonciers conduit à un déficit global et que celui-ci ne provient pas d'intérêts d'emprunt, il est déductible du revenu global dans la limite de 10 700 €. La fraction du déficit supérieure à 10 700 € et celle résultant des intérêts d'emprunt sont déduites des revenus fonciers des 10 années suivantes.

  • Démembrement
    En cas de démembrement de parts sociales, l’usufruitier est redevable de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers à raison des loyers perçus. Corrélativement, le nu-propriétaire n’est pas soumis à l’imposition puisqu’il ne perçoit pas de revenu.En pratique, l’usufruitier des parts est imposable à hauteur des revenus courants et le nu-propriétaire à hauteur des revenus exceptionnels. Toutefois, les parties peuvent déroger à ces règles et prévoir une répartition différente.

    Les intérêts de l’emprunt contracté pour l’acquisition de l’usufruit de parts de société détenant un immeuble loué ou destiné à être loué, sont déductibles des revenus fonciers.

    Les intérêts des emprunts contractés pour l’acquisition de nue-propriété de parts de société détenant un immeuble loué ou destiné à être loué, ne sont pas déductibles, « dès lors que ces dépenses ne peuvent être considérées comme engagées en vue de l’acquisition ou de la conservation d’un revenu ou de la propriété de l’immeuble donné en location ».

Revenus financiers

La SCPI peut être amenée à percevoir des revenus financiers via le placement de ses liquidités. Ainsi les associés seront imposés sur ces revenus, en fonction de leur quote-part, dans la catégorie des revenus mobiliers.

Le contribuable sera imposé sur les recettes au titre de l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers, et de façon marginale, sur les revenus financiers de la SCPI dans la catégorie de capitaux immobiliers.

L'investisseur a la possibilité d'opter sous le régime du micro-foncier s'il dispose par ailleurs d'au moins un immeuble donné en location nue.

À noter que les intérêts des emprunts contractés pour l'acquisition de nue-propriété de parts de société détenant un immeuble loué ou destiné à êtr oué, ne sont pas déductibles.

ISF

Les parts de SCPI doivent être déclarées à l'ISF pour leur valeur vénale au 1er janvier de l'année d'imposition.

Cession de parts

Les parts de SCPI sont des titres de société à prépondérance immobilière. Les plus-values dégagées à l'occasion de la cession de ces parts relèvent donc du régime des plus-values immobilières des particuliers pour la part qui revient aux associés personnes physiques.

À noter que l'exonération prévue lorsque le montant des cessions est inférieur à 15 000 € ne s’applique pas pour les porteurs de parts.

Les cessions de titres sont imposées de la même manière que les cessions immobilières classiques. Les plus-values dégagées à l'occasion de la cession des parts relèvent du régime des plus-values immobilières des particuliers.

  • Abattement
    La deuxième Loi de finances rectificative pour 2011 modifie la fiscalité des plus-values immobilières des particuliers. L’abattement sur la plus-value égal à 10 % par année de détention au-delà de la cinquième, aboutissant à une exonération totale au bout de 15 ans, est aménagé.Pour les cessions réalisées par acte authentique à compter du 1er février 2012, un abattement pour durée de détention est appliqué au taux de :

    • 2 % par an au-delà de la 5ème année, jusqu’à la 17ème année de détention ;
    • 4 % par an au-delà de la 17ème année, jusqu’à la 24ème année de détention ;
    • 8 % par an au-delà de la 24ème année, jusqu’à la 30ème année de détention.

    Rappel : pour les cessions d’immeubles ou de droits immobiliers réalisées avant le 1er février 2012, un abattement de 10 % par an au-delà de la 5ème année de détention est appliqué. Une exonération totale d’impôt de plus-values est acquise au bout de 15 ans de détention.

    L’abattement fixe de 1 000 € est supprimé. Cette disposition est applicable pour les cessions réalisées à compter de la date d’entrée en vigueur de la loi, soit le 21 septembre 2011.

  • Taxation des plus values supérieures à 50 000 €
    Une nouvelle taxe sur les plus-values immobilières des particuliers a été instituée par l'article 70 de la troisième loi de finances rectificative pour 2012 pour les plus-values d'un montant supérieur à 50 000 €.Elle porte sur les plus-values de cession immobilières, hors terrains à bâtir (mentionnés à l'article 150 VC, I du CGI), des particuliers de plus de 50 000 €. Elle est codifiée à l’article 1609 nonies G du CGI.

    Elle s’applique aux plus-values réalisées au titre des cessions intervenues à compter du 1erjanvier 2013, à l’exception de celles pour lesquelles une promesse de vente a acquis date certaine avant le 07 décembre 2012.

    Dès lors que ce montant est dépassé, la taxe est calculée dès le 1er euro sur le montant total de la plus-value imposable, selon le barème suivant :

    Montant de la plus-value imposableMontant de la taxe
    De 50 0001 € à 60 000 €2 % PV - (60 000 - PV) x 0,05
    De 60 001 € à 100 000 €2 % PV
    De 100 001 € à 110 000 €2 % PV - (60 000 - PV) x 0,05
    De 50 0001 € à 60 000 €3 % PV - (110 000 - PV) x 0,10
    De 110 001 € à 150 000 €3 % PV
    De 150 001€ à 160 000 €4 % PV - (160 000 - PV) x 0,15
    De 160 001€ à 200 000 €4 % PV
    De 200 001€ à 210 000 €5 % PV - (210 000 - PV) x 0,20
    De 210 001€ à 250 000 €5 % PV
    De 250 001€ à 260 000 €6 % PV - (260 000 - PV) x 0,25
    Au-delà de 260 000 €6 %

    PV = Prix de vente

Avantages de la SCPI

Les SCPI ouvrent droit à des avantages fiscaux :

  • Permet, à partir de sommes modestes, de percevoir des revenus liés à la possession d'un patrimoine immobilier sans en avoir le souci de gestion ;
  • Mutualisation des risques grâce à la diversification (géographique, sectoriel, locatif...),
  • Souplesse, accessibilité et liquidité de placement grâce à l'acquisition des parts de faibles montants,
  • Accès au marché de l'immobilier d'entreprise qui offre des rendements supérieurs à ceux de l'habitation,
  • Plus grande facilité de transmission de patrimoine,
  • Revenus réguliers sous forme de loyers,
  • Indexation des loyers : revenus croissants,
  • Rendement brut élevé,
  • Revalorisation du capital investi,
  • Investir dans l'immobilier, ce qui contribue à la diversification du patrimoine,
  • Possibilité de bénéficier de régimes de défiscalisation : Duflot, Scellier , Malraux ...,
  • Possibilité de financer l'acquisition par emprunt ou au moyen de droits acquis dans le cadre de l'épargne logement (CEL et PEL),
  • Les intérêts d'emprunt pour l'acquisition de parts de SCPI sont déductibles des revenus fonciers.

Les aménagements du Déficit foncier

Dispositif Périssol

Les détenteurs de parts de SCPI peuvent, comme les propriétaires directs d'immeubles affectés à l'habitation, opter pour le régime de l'amortissement des immeubles sur 24 ans.

La limite de déduction des déficits sur le revenu global est relevée à 15 300 €. Il est aujourd'hui impossible de souscrire des SCPI bénéficiant de ce régime fiscal.

Dispositif De Robien

Les souscriptions en numéraire de parts de SCPI peuvent bénéficier aussi du dispositif de Robien sous réserve qu'elles investissent dans l'immobilier locatif répondant aux conditions requises.

Dans ce cas, les souscripteurs personnes physiques peuvent déduire de leurs revenus fonciers un amortissement calculé sur 95 % du montant de leur souscription.

La SCPI se doit d'investir 95 % du montant de la souscription dans le financement d'immobilier locatif remplissant les conditions du dispositif "De Robien".

Deux régimes De Robien existent, le régime "De Robien classique", pour les souscriptions avant le 1er septembre 2006, et le régime "De Robien recentré" pour les souscriptions après le 1er septembre 2006.

Dispositif Borloo

Il est possible de bénéficier par l'intermédiaire d'une SCPI du régime « Borloo neuf ».

Dispositif Scellier

Les souscriptions en numéraire de parts de SCPI peuvent bénéficier aussi du dispositif Scellier sous réserve qu'elles investissent dans l'immobilier locatif répondant aux conditions requises. (BOI-IR-RICI-230-10-20, p.3, § 50)

Dans ce cadre, les souscripteurs personnes physiques peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu égale :

  • à 25 % du montant de leur souscription en 2009 et 2010 ;
  • à 13 % en 2011.

Les souscriptions en numéraire de parts de SCPI peuvent bénéficier aussi du dispositif Scellier sous réserve qu'elles investissent dans l'immobilier locatif répondant aux conditions requises.

Pour les investissements réalisés en 2012, les taux applicables sont de :

  • 13 % pour les logements BBC ;
  • 6 % pour les logements non BBC acquis en 2012 lorsque la demande de permis de construire a été déposée avant le 31 décembre 2011.

La réduction est étalée sur 9 ans à compter de la souscription.

La SCPI se doit d'investir 95 % du montant de la souscription dans le financement d'immobilier locatif remplissant les conditions du dispositif "Scellier".

Dispositif Duflot

Les souscriptions en numéraire de parts de SCPI peuvent bénéficier aussi du dispositif Duflot sous réserve qu'elles investissent dans l'immobilier locatif répondant aux conditions requises (art. 80, LF 2013).

Dans ce cadre, les souscripteurs personnes physiques peuvent bénéficier d'une réduction d'impôt sur le revenu calculée au taux de 18 % répartie sur 9 ans. La réduction d'impôt en cas de souscription de SCPI est calculée sur 95 % du montant de la souscription.

Elle ne sera pas reportable lorsque le montant de l'impôt sur le revenu sera inférieur à celui de la réduction.

Dispositif Malraux

Les SCPI Malraux investissent en immeubles situés dans des zones définies par des périmètres de restauration immobilières.

Le patrimoine immobilier de ce type de SCPI est constitué d'immeubles d'habitation anciens situés dans des secteurs sauvegardés, le montant des travaux constitue le déficit fiscal que se partagent les associés. Ce déficit est imputable sans limitation sur le revenu global du contribuable.

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